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浅析影城投资的租金上限
2015-06-18 13:08:59   来源:帕加尼影视管理有限公司    点击:

        本文试图从电影院的成本构成、并结合影院加盟公司与开发商各自的诉求点来进行综合性的分析,希望可以给行业朋友们一些借鉴,让电影院加盟公司与开发商的跨界合作更加的和谐,最大化的实现双方的互惠共赢。
 
  一、 电影院的建设模式
  电影院的建设模式,一般地有以下四种:
  1. 买地建房,独自建。
  2. 将现成的建筑物改造成影院。
  3. 对现有的传统影院进行改造。
  4. 在购物中心里面预留空间,定制一个电影院。
  在以上几种电影院的建设模式中,多采用后面的两种。其中,现代多厅影院的建设,采用最多的是第四种模式,即在购物中心里面预留空间,定制一个电影院。这种定制式的影院建设模式,一方面表现与满足了影院公司的设计要求与设计理念,另一方面达到了开发商对这个购物中心项目的业态布局与组合、客流动线的规划与设计要求。即开发商与影院公司规划与设计的统一。
 
二、 电影院的租金模式
  在这种定制式的影院建设模式上,影院公司与开发商(业主)之间一般是“场地租赁”的合作方式,租金是采用“固定保底租金和票房提成租金二者取其高”的模式。
  固定保底租金,是开发商最稳定的收入来源,它保证了开发商的租金收入。随着城市经济的发展和购物中心的逐步成熟,与其他商业业态一样,电影院的固定保底租金每隔几个租赁年度就会有一次相应的上调。
  票房提成租金,是影院加盟公司以影院票房收入为基数,按照特定的计算公式计算后向开发商交纳的租金。这种租金方式将影院与开发商(购物中心运营公司)的利益捆绑在一起,风险共担、收益共享。在影院运营时,开发商给影院更多的支持与配合,让影院最大化的创造票房收入。
  票房提成租金=影院年度净票房额×提成比例
  影院年度净票房额的计算公式:
  影院年度净票房额=年度票房收入-国家电影专项基金-营业税及附加
  国家电影专项基金=年度票房收入×5%
  营业税及附加=年度票房收入×3.3%(一般的)
  速算法:年度净票房额=年度票房收入×91.7%
  (如果因国家对电影院经营环节的相关税收政策等发生变化时,上述计算公式相应的变更。)
  因此,影院加盟公司与开发商的合作不是简单的场地租赁关系,而是“唇齿相依,唇寒齿亡”的相伴生存的双赢合作关系!
  在上述租金的支付模式上,影院公司按期(月或季不等)向开发商支付当期的固定保底租金。在一个租赁年度结束时,双方按照约定的提成租金计算方式来计算当年度的提成租金,并与已支付的当年度固定保底租金作比较。若当年度提成租金额超过当年度固定保底租金额时,影院加盟公司再向开发商支付这个差额部分,反之不再给付。


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